Wo sich kaufen lohnt, anstatt zu mieten
In Deutschland gibt es immer mehr Menschen, die sich zwischen Kaufen und Mieten entscheiden müssen. Doch wo lohnt es sich tatsächlich, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, anstatt diese zu mieten? Laut neuesten Studien gibt es einige Regionen in Deutschland, in denen der Kauf einer Immobilie langfristig gesehen die bessere Wahl ist. In diesem Artikel werden wir die Top-Regionen vorstellen, in denen der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sich gegenüber dem Mieten finanziell lohnt.
Wohnen im Eigentum: NRW wird wieder attraktiver
Wenn man die Attraktivität eines Immobilienkaufs daran misst, wie viel man von seinem verfügbaren Einkommen für die Finanzierung von Haus oder Wohnung einerseits oder für die Miete andererseits ausgeben müsste, dann ist Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen wieder deutlich attraktiver geworden.
Dies liegt zum einen daran, dass im vergangenen Jahr die Kaufpreise deutlich zurückgegangen sind, zum anderen sind die Einkommen vieler Menschen gestiegen. Außerdem gab es bei den Bauzinsen einen leichten Trend nach unten.
Die Erkenntnis unter dem Strich: Die Schere zwischen dem Anteil am verfügbaren Einkommen, der für Zins und Tilgung beim Wohnungskauf ausgegeben wurde, und jenem Anteil, den Mieter für ihre Wohnung aufwenden mussten, hat sich deutlich geschlossen.
Kauf statt Miete: Die Schere zwischen Einkommen und Wohnkosten schließt sich
Dies geht aus Daten des Wirtschaftsforschungsinstituts HWWI für den jüngsten Wohnatlas der Postbank hervor. Die Datenbasis im Wohnatlas berechnet den Einkommensanteil auf Basis verfügbarer Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung.
Die Annahmen: Kredit von 80 Prozent des Preises (inklusive Grunderwerbsteuern und zwei Prozent Notargebühren) zu 3,5 Prozent Zins und 2,5 Prozent Anfangstilgung.
Das heißt am Beispiel von Düsseldorf: Während 2022 in der Landeshauptstadt noch gut 41 Prozent des verfügbaren Einkommens für eine Annuität (darunter versteht man die jährlichen Zahlungen für Zins und Tilgung bei einem Baudarlehen) nötig waren, brauchte es im vergangenen Jahr nur noch 31 Prozent davon.
Das sind „nur“ noch knapp 13 Prozentpunkte mehr als bei jenen, die in Düsseldorf Geld für die Miete ausgeben mussten (18,3 Prozent vom verfügbaren Einkommen). Der Unterschied zwischen Kauf und Miete ist um neun Prozentpunkte geschrumpft.
Eigentum in NRW: Die Zeit der Miete ist vorbei
Das verfügbare Einkommen lag in Düsseldorf zuletzt im Schnitt bei 58.000 Euro pro Haushalt, das sind 4000 Euro mehr als im Vorjahr. Mit Blick auf den Wohnkostenanteil bedeutet das: Es wurden knapp 18.000 Euro jährlich und damit 1500 Euro monatlich für das Darlehen fällig.
Neben- und Instandhaltungskosten des Eigentümers sind noch nicht eingerechnet. Bei den Mieten lag die Jahresbelastung demnach bei knapp 10.800 Euro – das sind im Monat 900 Euro.
Gleichzeitig erreicht man mit der Quote von 31 Prozent selbst in der teuren Landeshauptstadt fast die 30-Prozent-Grenze, die man nach einer Faustformel nicht bei den Ausgaben fürs Wohnen überschreiten müssen sollte.
Da die Nebenkosten aber auch dazu zählen, sollte man sich bei Annuität und Nettokaltmiete eher an der 25-Prozent-Marke orientieren, empfiehlt die Postbank.
Nimmt man die als Maßstab, liegen neben Düsseldorf auch Köln als größte Stadt des Landes (32,4 Prozent) und Münster (30,1 Prozent) noch immer über der Grenze.
Insgesamt 46 der 53 Landkreise und kreisfreien Städte schafften es unter die 20-Prozent-Marke. Bonn (24 Prozent) und die Städteregion Aachen (23,1 Prozent) liegen immerhin noch knapp unter der 25-Prozent-Schallmauer.
Vergleicht man die Wohnkosten beim Kaufen und beim Mieten miteinander, gibt es die größten Differenzen in den großen Städten – neben Düsseldorf sind das vor allem Köln und Münster (beide mehr als elf Prozentpunkte Unterschied), während es in Herne in Sachen monatlicher Belastung fast egal ist, ob man im Eigentum oder zur Miete wohnt.
Der Unterschied macht gerade mal 0,8 Prozentpunkte aus. Im Märkischen Kreis sind es auch nur 1,2, im Landkreis Höxter 1,4 Punkte.
Grundsätzlich hat sich das Gewicht wieder hin zum Bauen und Kaufen verschoben, zumindest in den ländlichen Regionen. „Gesunkene Kaufpreise und gestiegene Einkommen machen es für Durchschnittsverdiener in vielen Regionen leichter, eine Eigentumswohnung zu finden, die idealerweise nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet“, sagte jüngst Manuel Beermann, verantwortlich fürs Immobiliengeschäft der Postbank.
Dabei kann in die Gesamtrechnung natürlich auch einfließen, dass eine Immobilie in guter Lage einen attraktiven Wiederverkaufswert hat – zumindest für jene, die den Erwerb nicht als dauerhaftes Investment betrachten. Dagegen bekommt man von der Miete gar nichts zurück.
Außerdem gilt: Da die Experten sich einig sind, dass wegen Wohnungsknappheit und wachsenden Zuzugs in Metropolen die Mieten dort weiter steigen werden, könnte Eigentum in den nächsten Jahren noch reizvoller werden.
So einfach ist das Ganze allerdings nicht. Interessenten sollten gleichzeitig auf der Rechnung haben, dass die Bauzinsen ungeachtet der jüngsten Zinssenkung durch die Europäische Zentralbank (EZB) vermutlich vorerst nicht weiter fallen werden, dass sich der Abwärtstrend bei Immobilienpreisen deutlich abgeschwächt hat und dass Einkommen künftig nicht mehr so stark steigen werden wie zu Zeiten der hohen Inflation.
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